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企业出售自有房产别忘了土地增值税

作者:城市   来源:未知  点击:  更新时间:2017-11-07 07:49

  企业在出售自有房产前,都会测算房屋交易的税负。很多企业对土地增值税如何缴纳不清楚,甚至忽略了这项最重要的税种。土地增值税的相关规定有哪些呢?

  土地增值税纳税义务人

  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

  征税对象及计算方法

  土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对应四级差率累进税率,计算土地增值税。

  土地增值税收入的确定

  纳税人转让房地产取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。营改增后,纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  哪些属于扣除项目

  扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格(或者购置价格)、与转让房地产有关的税金(包括取得房屋时缴纳的契税)。提供评估报告的,可以同时扣除评估费用。

  特别提示

  1.房屋及建筑物的评估价格,需根据《北京市土地增值税扣除项目技术指引(旧房及建筑物评估)》要求,由评估机构出具评估报告,并经税务机关确认。

  2.购置价格是指购房发票所载金额。请注意,只能是发票所载金额,其他凭证是不能作为扣除依据的。同时从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算,购买年度的确定标准是首张购房发票所载日期。

  土地增值税计算

  第一步:计算增值额:增值额=收入-扣除项目

  第二步:计算增值额占扣除项目金额的比例:比例=增值额 扣除项目金额

  第三步:计算税额:

  增值额占扣除项目金额的比例 50%时,税额=增值额 30%

  50%<增值额占扣除项目金额的比例 100%时,税额=增值额 40%-扣除项目金额 5%

  100%<增值额占扣除项目金额的比例 200%时,税额=增值额 50%-扣除项目金额 15%

  增值额占扣除项目金额的比例>200%时,税额=增值额 60%-扣除项目金额 35%

  举例:某企业2017年5月转让一套北京市内房屋,该房屋本次转让不含增值税价格为500万元,该房屋是以200万元价格购置的(购房发票所载时间为2014年4月),本次转让房屋有关的税金8.11万元(包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、本次交易合同印花税、购置本房产时缴纳的契税)。

  在本例中,由于房屋购置时间为2014年4月,至转让时已经持有3年,可以每年加计扣除购置价格的5%,即:加计扣除金额=200 5% 3=30

  本例中,属于扣除项目金额的包括:购置价格200万元,本次转让房屋有关的税金8.11万元和加计扣除金额30万元,总计238.11万元。

  然后按照上述计算步骤计算,即可得出税额为95.23万元。

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