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房租抵税背后:忐忑的租客 焦虑的房东

作者:城市   来源:互联网  点击:  更新时间:2019-01-11 12:15

  这几天,房东集体抵制房租抵扣个税的消息刷了屏,向来“躺着收钱”的房东们突然陷入集体焦虑。一夜之间,世道变了?

  先说一个听来的小故事。前不久,某地财政部门负责人在内部会议上报告全年财政工作后,向在座的主政领导提出了一个两难问题:2018年未能完成全年财政收入目标,2019年任务更重,既要完成上级下达的财政增收目标,又要完成减税降费目标,怎么办?

  房东的焦虑,潜藏着答案。

  抵税

  房租抵扣个税这事儿并不复杂。

  2019年1月1日起,租客们喜迎房租抵扣个税新政,一派喜大普奔的祥和气象。新的个税抵扣办法规定,纳税人可按照一定的标准额实现相应扣除,具体的标准如下:

  直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;除第一项所列城市以外,市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为每月800元。

  如此新政,自然备受欢迎,广大租客们纷纷下载个税抵扣APP,填报抵扣信息,为每月节省下来的几十元、上百元偷着乐。

  然而,北京一位每月房租5000元的朋友却说,他放弃了房租抵扣这一项。为何放着眼前的肉不吃?

  汝之蜜糖,彼之砒霜。有房东声称,一旦租客拿房租申报个税抵扣,要么涨房租,要么解除合同退房。

  多年来,我国绝大部分房东从未收了房租去报税——这并不意味着房租所得不需要缴税。实际上,若要老老实实地足额交税,这笔钱还真不少。

  房屋租赁收入要交多少税呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:“你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。”

  果真如此?

  依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,固定税率为20%;自2001年1月1日起,对个人出租房屋的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税;房产税方面,2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。

  个税和房产税相互独立。除此之外,还涉及增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等等。名义上看,房东们要承担的名义税负颇高。若真照此执行,房东们的信息进了税务系统之后,房租收入交税无所遁形。

  但现实形势如何?在现有阶段,各地对房租收税大抵采用简易综合税率的办法,且多在5%左右,有的地方低至3%,3000元/月的房租,交90元的税就够了。

  信息

  既然当前要交的税并不多,也没说一定要交,房东们为何还是如此不安?

  真正让他们辗转反侧的是个人信息——房租可抵扣个税,租客必然积极申报,就必然会上传房东信息。

  细看规定,纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、租赁起止时间、出租人姓名、身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)等等。

  做好“信息”工作是向个人征税的基础。

  从2014年开始新一轮财税体制改革以来,我国就着手构建以高收入者为重点的自然人税收管理体系,加快税收信息系统建设,各征管数据向税务系统集中,目标之一是征管系统与个人收入和财产信息系统互联互通。

  毫无疑问,这是一项浩大而艰难的工程。自然人纳税人数量多、管理难,自古至今,没有人愿意把自己的财产信息公开,也没有多少人愿意主动交税。

  有从事税务筹划的人士告诉经济ke,客观上讲,这次的个税抵扣细则可大量搜集信息。据了解,部分系统的公务员已开始下载个税APP填报相关信息。有人说,这比官员申报财产信息还要细、还要全。

  对此,国家税务总局科研所特聘研究员杨默如在接受媒体采访时说,这种设置类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系,当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。如此一来,下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负,但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系,从而完善国家税收征管系统。

  的确,营改增后,上下游企业之间相互监督,“环环征税,层层抵扣”的增值税链条逐步建立。有小企业主告诉《中国经济周刊》记者:“没有任何避税的空间。你想少开税票,下游企业抵扣税额就少了,他们不干啊。如果要做高自己的支出来少交税,就意味着做高上游企业的收入,他们也不干啊。”

  按杨默如的说法,房租抵扣个税与此类似。以往,税务机关要想获得房东出租房屋的信息可说是高射炮打蚊子,可现在把广大的租客们发动起来,人人成为自发的征管员,事情就好办了。

  相对于苦哈哈的租客,坐收财产性收入的房东们是不是被税务部门重点关注的高收入人群呢?

  直接税

  以前,房租这样小水坑一般的税源,各地税务瞧不上,征管也懒得费劲。

  国税总局2005年下发的《关于加强出租房屋税收征管的通知》说得很清楚:出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。

  意思大致是说,不是不想收才让房东们偷税漏税,而是不好收、征收成本太高。你想啊,要去找房东收点税,税收征管员也许得跑上好几趟才能找到人,光是征管员的工资就划不来,更何况还得看人脸色。“损人”又“不利己”,何必呢。

  今后,局面或大为改观。上述从事税务筹划的人士说,有了大量的房屋租赁数据后,在大数据+AI时代,以往不好收税的问题都不再是问题。网上流传,已经有地方抢食“头啖汤”,从社区网格中心发出了《个人房屋租赁纳税通知》,逾期不办就要处罚。

  除了征管难,税务机关长期对房租收入这样的税源忽略不计的另一层原因是缺少征收直接税的习惯。我国历来采用间接税为主的税制结构,面向个人的直接税比例不高。

  如此的税制结构给企业带来沉重负担,不利于经济的转型升级,也不利于发挥税收调节财富分配的作用。2014年6月,中共中央政治局审定通过的《深化财税体制改革总体方案》提出,要优化税制结构,逐步提高直接税比重。

  最新的个税改革措施也清晰地表明,要减轻低收入者的税负,强化对高收入者的税收征管。

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